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              廣州發314號文全面放開“商改住”,民水民電但是“不能賣”

              投中網   |   Ellie
              2019-07-16 20:53:45

              目前,北上廣深四個一線城市中,上海、深圳兩個城市已經放開了“商改住”。

              今日,廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱爲《意見》)。這份文件標志著廣州今後全面開放“商改住”。

              目前,北上广深四个一线城市中,上海、深圳两个城市已经放开了“商改住”,随着广州的放开,四个一线城市中只有北京还没有出台相关的政策 。

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              新政適用于廣州市內已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,同時還需要符合權屬清晰、結構安全、消防安全、環保衛生、物業規範、完善配套、技術標准等七大要求。

              新政中有一大原則值得注意:整體確權,性質不變。“改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。”

              值得关注的是,广州的“商改住”新政特别强调了“改建的租赁住房不得销售” 。《意见》指出,“将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的,或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的,须限期改正,并依法承担相应的法律责任。”

              各地出台“商改住”的政策依據主要來自于國務院2016年下發的一紙文件。

              2016年6月,國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,允許將商業用房等按規定改建爲租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整爲居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標准執行。

              隨後,廣東、河北、遼甯、吉林、甘肅、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陝西、貴州、內蒙古、新疆、甯夏等多個省份紛紛公布商改住細則,逐步放開“商改住”。

              其中,深圳對“商改住”的態度比較寬容,也是最早允許“商改住”的一線城市。

              2017年,深圳市政府在《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中提出,“在符合城市規劃和公共配套要求的前提下,經行政主管部門同意,允許已建成並空置的商業建築以宗地爲單位按規定改建爲租賃住房,土地使用年限和容積率不變並按規定調整土地用途,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標准執行,市住房建設、公安消防等職能部門按照商業用房改建後的實際使用功能開展質量和消防審批工作,改建後的住房僅限租賃或整體轉讓,不得分割轉讓或以“以租代售”等形式變相分割轉讓。”

              上海在2018年對“商改住”的態度也有所轉變。

              2018年,上海市在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的公告中,明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房”。

              在四個一線城市中,北京的商住政策顯得格外嚴苛,2017年出台的商住新規使得北京商住交易開啓“嚴打模式”。2017年3月26日,北京發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,對商業辦公類項目的用途進行嚴格管控,並針對在售的商業辦公項目進行嚴格管理。

              附錄:廣州市商業、商務辦公等非住宅存量用房改造租賃住房工作指導意見

              爲貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔2016〕39號)、《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(粵府辦〔2017〕7號)以及《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》(穗府辦〔2017〕29號)的任務要求,以支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展爲原則,結合我市工作實際,制定本辦法。

              一、工作目標

              加快培育和發展住房租賃市場,優化我市各類用房功能結構,切實提高租賃住房的有效供給,培育我市住房租賃市場和建立租購並舉的住房制度。

              二、適用範圍及類型

              本意見適用于已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,以棟或相對獨立部分爲單位按規定改建爲租賃住房。

              三、工作機制

              各区应建立相应联席會議制度,集中审议改造租赁住房的重要事项、重大问题和重大、复杂、影响面广的项目。难以解决的可提交市住房租赁管理联席會議办公室组织联席會議成员单位召开协调會議确定处理意见。

              四、工作原則

              (一)以區爲主,加強管理。以各區政府爲主體,組織區相關部門結合供求關系、結構安全、消防安全、物業管理、治安管理、公建配套需求聯合會審其可行性,引導企業按要求實施。

              (二)整體確權,性質不變。改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記(只辦理一個權屬證)、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。

              (三)統一監管,強化統籌。改建租賃住房的運營、管理應遵照我市對新增租賃住房有關管理工作的規定。市住建部門依托平台建立項目庫統一監管。

              五、工作要求

              (一)權屬清晰。申請項目應爲已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的合法建築。房屋不存在查封登記等限制轉移登記的情形。存在抵押登記等他項權益的,還應取得他項權益人對改造和轉化的書面同意意見。

              (二)結構安全。申請項目房屋結構應安全牢固。項目建設單位及設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構,應確保房屋結構安全。

              (三)消防安全。申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准與要求,日常消防管理应符合本市相关要求。

              (四)環保衛生。改建後的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和采光等居住條件。符合環保、衛生部門的專業要求。

              (五)物業規範。改建後的租賃住房應當具備良好物業管理能力,符合我市物業管理的相關規定。

              (六)完善配套。申請項目應按照改造建築面積6%集中設置配套的公共服務設施用房,位置宜在首層。公共服務設施用房具體配置功能由房屋所在區政府統籌。

              (七)技術標准。申請項目其他設計、建設和管理要求、最小居住面積應符合國家相關規範及廣州市住房租賃標准。

              六、工作流程

              (一)提交申請。由房屋權利人、承租人或受其委托的實施單位備齊資料向區指定的租賃住房管理部門提出申請:

              1.申請函;

              2.房屋權屬證明文件,委托實施的還需提交授權委托書;

              3.項目改造方案,應包括建築設計方案圖、項目運營方案、租賃管理方案;

              4.房屋結構安全證明;

              5.權利人身份證明,委托實施的還需提交委托代理人身份證明;

              6.其他需要提交的材料。

              (二)审核认定。由区住房管理部门牵头,原则上至少每月召开一次會議,根据项目需要组织区建设、规划和自然资源、消防、环保、卫生、供水、供电、燃气等相关部门依职责进行审核,审核合格的经区政府同意出具同意纳入改造租赁住房的认定意见后实施。各区住房管理部门出具的认定意见应與申报材料一并抄报市住房租赁管理联席會議制度办公室备案。

              (三)实施验收。实施单位应当按照经审定的改造方案实施。实施后由区住房管理部门牵头,组织相关部门核实改造确按审定方案实施后出具核实意见并抄送市住房租赁管理联席會議制度办公室。市住建部门将房屋租赁情况、改建信息统一纳入“阳光租房”平台,建立项目库统筹监管。

              七、懲戒措施。將改造後的租賃住房分割銷售轉讓和抵押的,或者弄虛作假將改造項目用于非租賃住房的,須限期改正,並依法承擔相應的法律責任。

              八、附則。各區可結合本區的實際情況,制定細化分解工作和有關程序操作細則,落實工作責任,積極推進商業、商務辦公用房改建爲租賃住房工作落地和實施。

              本通知自印發之日起實施,有效期至2021年12月31日。



              網站編輯: 冉一方
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