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              在日本投資房地産的中國人

              投中網   |   林桔
              2019-06-03 20:03:52

              把目光,看向日本。

              不愛櫻花愛房産。

              中國人對日本的熱情,在今年一季度時變得暧昧。

              海外房地産買家網——居外網提供給偏見實驗室一組數據:2019年一季度對日本房地産咨詢指數達8933.3,同比增長1260.9%、環比增長179%。

              在中國買家海外置業目的地排行榜中,日本從以往第九名攀升至第二名。而過去三年,中國人在該平台上最“心儀”的是美國、泰國和澳洲的房産。

              “我們內部看到這個數據時也非常吃驚。”居外網一名工作人員告訴偏見實驗室,一季度的咨詢中,45.3% 的中國買家感興趣的房子價位在5-25萬美元之間(35-173萬元人民幣)。“這個價位的買家占最大多數,”他說。

              自2018年以來,隨著貿易摩擦、澳洲信貸收緊和房價大跌,中國人把目光轉向日本房産,是有意爲之。

              “一季度有櫻花季,也是升學、入職的時間,去日本的人數自然會上升。”世紀21中華物業董事楊官華告訴偏見實驗室。根據他對日本的調研和觀察,越來越多人到日本旅遊或投資似乎是必然的。

              永久房産、單筆投資小、升值潛力大、租售比高、對外國人政策限制少……這些都是日本房産熱的前提。

              有報告稱,日本已成爲中國人的第四大海外購房目標國,中國買家是日本房産的“推手”。

              天使投資人薛蠻子可能是推手之一。2018年1月,薛蠻子在微博稱,自己在京都買下了一條街,並將該街道更名爲“蠻子小路”。將該街道上的數棟房屋改造爲民宿後,他還有一個野望,未來幾年他想通過或買或租的形式,在京都拿下100幢町屋,成爲當地最大的町屋所有者之一。



              图片来源:Xin Media 数据来源:日本国家旅游局

              據仲量聯行數據顯示,2018年第一季度,東京房市的全球交易額上升15%,達到1650億美元(約1.1萬億元人民幣),創下了自2007年以來商業房地産交易的最高季度紀錄。

              外房网援引Tokyo Kantei数据也显示,今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域,平均价格为114.3万日元/平方米(7.3万元/平方米),比上月上涨4.0%,同比往年上涨10.0%。

              这與日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米(5.5万元/平方米,比2013年上涨了23%。

              作爲參照,北京東三環房價在安居客上的價格約爲8.6萬元/平方米。

              實際上,薛蠻子投資的民宿,是近年來中國買家投資的方式之一。

              去年5月,日本政府通過《觀光立國行動計劃》2.0版,爲讓國外遊客消費額翻番,日本增加免稅店至2萬家,進一步將旅遊業定位爲拉動日本經濟的支柱産業。

              這是對2009年放寬遊客赴日旅遊的簽證條件的升級,那一年,日本將“觀光立國”列爲了拉動經濟增長的一輛馬車。

              據日本國家旅遊局數據顯示,2012年時到日本旅遊的外國遊客達835.8萬人,增長率達34.78%,改變了前一年接近30%的負增長。從這一年開始,到日本觀光旅遊的人以兩位數的百分比快速增長,2015年時達到了巅峰,增速47.15%,達1874萬人。

              到了2018年,訪日外國遊客人數同比增長8.72%,達3119.2萬人,創曆史最高觀光人數紀錄。隨著2020年東京奧會來臨,東京預計2020年外國遊客將超過4000萬人。

              爲迎接更多遊客,去年6月日本還實行了民宿新法,主要是規範民宿執行。根據世紀21中華物業董事楊官華提供的數據,截至2019年2月,至少1.4萬私人民宿登記成爲合法民宿。



              到日本旅遊外國人數(數據來源:日本觀光統計局)

              周巍巍是在旅遊快速增長的驅動中、于京都做起民宿生意的人之一。

              2004年在江苏一所高中毕业后,周巍巍便到日本留学、工作、结婚,至今15年,他见证了日本的旅游业的起朱楼,2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职,與两个学弟在京都经营了8栋民宿。

              周巍巍告訴偏見實驗室,民宿作爲酒店的補充,在這幾年極其流行,也是當前中國人在日本投資的主要方式之一。“民宿、長短租、自住都是中國人在日本買房的目的,除了自住比例較少,前兩者占比較多,一般人投入300-400萬人民幣,出租或經營年回報率在5%-10%之間。”周巍巍說。

              他表示,當前日本房價整體比中國一線城市低,而且和國內的70年産權不同,日本房産爲永久權,這些都是吸引中國投資者的重要因素。

              在留學生圈中,周巍巍和兩個合夥的學弟還發現,除了租賃市場越來越大的需求,在畢業季前後,他們買房的需求也提上了日程。

              與此同时,即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益,未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。

              楊官華也看好日本的旅遊業,在日本開拓房産業務。他告訴偏見實驗室,2013年前後自己在日本購置了幾套房,同時在當地進行市場考察,認爲“日本的工資水平和房價還有很大上升空間。”

              據世界銀行公布的2017年各國人均國民總收入中,日本以人均總收入3.9萬美元(約26.94萬元)排在全球21位,屬于高收入國家;而中國則爲0.87萬美元(約6.01萬元)排在66位,屬于中上收入國家。

              這樣的收入水平對比之下,東京的房價仍低于北京、香港等一線城市。

              認爲日本東京、大阪等核心地區的房産將迎來V型反彈後,楊官華成立了房産中介服務公司,將“日本房産服務的産品”帶回香港和大陸市場。所謂産品,指的是經理管理簽證,以及投資移民顧問。他聲稱在2014年就賣出了1000套,但未透露賣出的房産類型大小。2015年他出版了一本書,叫《40萬(港元)東京做業主,日本置業全攻略》。

              按楊官華所說,一些日本業主對外國投資者都有抵抗情緒,一般情況下,他們更希望將房子賣給日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人,“他們擔心賣給外國投資者後,會對當地環境、社會造成一定損害,”

              为此,杨官华为买家提供了一个“解决方案”:让买家與日本当地人共同注冊一家日本公司,以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后,日本当地人退出公司,由买家自己持有该公司,买入资产。在日本业主看来,TA把房产卖给了日本公司。

              移民公司YMG全球顧問集團指出,由于個人和公司在日本購房稅率不同,在日本購房爲投資用的話,公司持有更劃算;如果在日本購房爲自住用的話,個人持有更劃算。比如轉讓增值稅,前者房産持有期不滿五年的爲39.63%、超過五年的爲20.2315%,而後者則不需要。

              日本自1990年代房地産泡沫後,房價一直處于疲軟期。同時住宅空置率上升。

              今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅與土地统计调查,截至2018年10月1日,日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中,闲置率达13.6%,比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。

              “所以我們只做東京、大阪這些核心城市,”楊官華表示,在日本老齡化日趨嚴重的情況下,這些核心地區仍然是人口流入城市,它們都有比較大的增長空間。

              李方(化名)是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参與过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说,日本房产有涨价的空间,以及“扣除所有税后,回报率仍有6%-8%。”

              “但這也是聽朋友說的,具體是怎麽樣還需要實地去看看。”她告訴偏見實驗室,自己供職于一家歐洲半導體公司,主要從事亞太地區市場調研。出于職業的習慣,她計劃今年國慶前後去實地了解市場,包括當地政策、交易手續、房屋老舊程度等。

              作爲資産配置的補充,她的目標一如既往地明確:核心地區、地鐵旁的房屋,可租也可住,預算在150-200萬人民幣之間。

              李方的首選是東京。她正在上大二的兒子,可能作爲交換生到日本留學。在日本購房一是投資,二是爲了方便生活。按她所了解的信息,這個價位在滿足要求後,大約是一個小單身公寓。

              同時,她表示,即使在國慶奔赴日本,最快要買也是在2020年之後,她想錯過奧運會可能帶來的高房價。


              網站編輯: 張麗娟
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